一、风（fēng）险种类及特点

(一).管理模式风险（xiǎn）

管（guǎn）理模式风险主要指（zhǐ）在（zài）从事物业（yè）经营管（guǎn）理活动时（shí），责任方采取的管理方（fāng）式（shì）以及法律（lǜ）模（mó）式等导致的风险，主要包括以（yǐ）下两（liǎng）种（zhǒng）：

1.不同企业管理模式带来的（de）风险

不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的（de）管理方式不（bú）同，有的是成立子公司（sī），有的是成立分公（gōng）司，有的（de）是（shì）组建管理中心或（huò）者项目部。

成立（lì）子公司是目前（qián）最稳妥的（de）办法。子公（gōng）司（sī）是（shì）独立（lì）法人，独立承担民事责任，可以最大限度（dù）地降低（dī）项（xiàng）目一旦（dàn）运（yùn）作失败（bài）给物业服务企业造成的影响，可以说是（shì）在项目和物业服务企业之间（jiān）建立了一道有效的“防火墙”。但是，成立子（zǐ）公司时间长，手续繁（fán）杂，不利于迅速开（kāi）展工作（zuò）。

2.不同产权（quán）结构带（dài）来的风险

开发商成功开发商场（chǎng）项目后，对项（xiàng）目处置的三种方式：

(1)完全拥有产权（quán），或直接出售一小部分产权（quán），自（zì）己（jǐ）仍（réng）维（wéi）持（chí）大（dà）股东(大业（yè）主)的身份；

(2)将大部分（fèn）产权出售，成（chéng）为小股东；

(3)全部出售套现。

后两种由于产（chǎn）权分散，业主众多，意见难以集中。而大部分业主又没有管（guǎn）理商场项目的经（jīng）验，凭想象（xiàng）和主（zhǔ）观（guān）推（tuī）断的（de）人不（bú）在少数。

(二（èr）).经营项目选择的风（fēng）险

物（wù）业服务企业开（kāi）展经营管理工作，要把握以下几点（diǎn）：

(1)与企业自身的主业相协（xié）调。

(2)与企业人才储（chǔ）备相协调（diào）。

(3)与企业（yè）的（de）发展方向和发展（zhǎn）阶段相协调。

(三).经营过程中的风险

特别值得关（guān）注的有以下几（jǐ）类：

1.合同签订中的风险

如物业产（chǎn）权人过分注（zhù）重自己的收益，而忽视（shì）对经（jīng）营方产（chǎn）品质量的监管（guǎn）；物（wù）业服务企业在外委（wěi）具体经营项目时，过分强调（diào）租金，而忽略对承包人的考核（hé）等，以致出现问题后依据（jù）不（bú）足。

2.产品组（zǔ）合的风险

这是指产品定位后产品（pǐn）组（zǔ）合（hé）不当导致的风险（xiǎn）。

3.产品质量的风险

在物业经（jīng）营管（guǎn）理活动中，始（shǐ）终存（cún）在质量风（fēng）险，特别是有关特种经营（yíng）项目（mù）。

4.突发事（shì）件的风（fēng）险

例如，2003年（nián）春夏之交在中（zhōng）国发生的（de）非典疫情以及2013年年初发生的h7n9疫情，无疑是所有（yǒu）服（fú）务行业面（miàn）临的最大的突（tū）发事件，企业（yè）损（sǔn）失（shī）不可（kě）估量。

(四).财务风险（xiǎn）

1.垫款风（fēng）险（xiǎn）

物业服务企业应（yīng）当把握一条原则：不（bú）能以大量前期资金投入作为获得一个物业经营（yíng）项目的（de）管理权的前（qián）提（tí）条件，而应以物（wù）业服务企业的整体（tǐ）经营管理（lǐ）实力和服（fú）务特色赢得管理权。

2.抵押风险

大部分（fèn）经（jīng）营者都依（yī）赖筹（chóu）措的（de）资（zī）金从（cóng）事经营活动，而抵押贷款是筹措资金的一种（zhǒng）重要方式。

(五).管（guǎn）理团队的风险(人力资源（yuán）风险)

物业经营管理团队，是（shì）各（gè）类专业人才的集合。选择适（shì）宜的带头人，配备相对专业的管（guǎn）理班子，是物业（yè）经营管理（lǐ）成（chéng）功（gōng）与否的关键和基础。

(六（liù）).政策环境变化（huà）的风险

这是（shì）指因国家政策变化给（gěi）物业（yè）经营管理带来（lái）的风险。例如城（chéng）市改造拆（chāi）迁，进城务工（gōng）人员（yuán）季节性（xìng）停工，最低工资（zī）标准及社会保障制度的调整（zhěng），有关税收政策的变化等，都（dōu）需要物业服务企（qǐ）业和具体经营（yíng）者高度（dù）关注，做（zuò）到提前预防（fáng）。风险一（yī）旦发生，在最（zuì）短的（de）时间内采（cǎi）取有效措施处理，减少损失。

二（èr）、风险防控（kòng）

物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点。

1.制订合理（lǐ）的经（jīng）营管理计划

步骤：

(1).市场分析

(2).交通与公用（yòng）设施（shī）情况调查（chá）

(3).同类物业供求关系调查

(4).消费者调查、分析（xī）

(5).进行严密的（de）经济论证

(6).组建精干的经（jīng）营管理团队，确定合理的经营目标。

2.协调处理（lǐ）好各（gè）方关系

(1).协调处理好与业主的关系。

(2).协调（diào）处理好与租（zū）户的关系（xì）。

(3).协调处理好业（yè）主与租户间的关系。

(4).协（xié）调处理好与消（xiāo）费者间的关系。

(5).协调（diào）处（chù）理好与媒（méi）体的关系（xì）。

3.建立（lì）风险防范机制

4.合理（lǐ）投保，转移风（fēng）险

风险造成损失（shī）是不（bú）可避免的（de），但我们可（kě）利用风险的可测量性，识别出（chū）物业及物业服务企业（yè）经营过程（chéng）中各环节（jiē）的（de）风险，通过对（duì）风险的分析，及时（shí）采取应对（duì）措（cuò）施，实施（shī）全方位的监控预防（fáng）风险（xiǎn），减少风险（xiǎn），减少损失。这个系统工程（chéng）被（bèi）称之为物业管理中（zhōng）的风险管理。因此，物业（yè）管理（lǐ）中的风险（xiǎn）管（guǎn）理的主要目标就是以最（zuì）低人力、财（cái）力、物力、时间、社会（huì）资源（yuán）等成本，控制（zhì）物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得（dé）最佳的安全保障和保值升值能力（lì），使物业（yè）管（guǎn）理企业增加更强的生存竞争力进而提（tí）供更令（lìng）顾客满意的物业（yè）服（fú）务。由于（yú）防患于未然，因此，有效的风险管理可以降（jiàng）低物业管（guǎn）理中总（zǒng）的成本。